Loi Pinel vs Denormandie : quel dispositif choisir ?

En 2019, le placement immobilier reste l’une des opérations financières les plus plébiscitées des Français. Près de 70% de la population a déjà investi dans la pierre et la proportion d’achat de logements destinés à la location ne cesse de croître.

Dans ce contexte, il est nécessaire de s’informer sur les aides fiscales mises en place afin d’optimiser au mieux son investissement locatif. Ainsi, deux lois se démarquent et proposent des avantages intéressants : la Loi Pinel et la Loi Denormandie.

Alors, quelles sont leurs différences ? Pour quels avantages ? Quel dispositif est le plus compétitif ?

Décryptage.

Loi Pinel / Denormandie : rappel des faits

Loi Pinel : 

La Loi Pinel est entrée en vigueur le 1er septembre 2014, sous l’impulsion de la Ministre du Logement de l’époque Sylvia Pinel. Le dispositif permet aux investisseurs d’acquérir des biens immobiliers neufs destinés à la location et de bénéficier de réduction d’impôts en fonction de la durée locative.

L’objectif de la législation est de dynamiser le secteur de la construction avec l’aide des contribuables et de proposer de nouvelles offres de logements aux populations.

Loi Denormandie : 

Suite à l’effondrement de deux immeubles survenus le 5 novembre 2018 à Marseille, la question de la rénovation de certains logements dégradés s’est posée. Après de nombreuses semaines de réflexion, la Loi Denormandie (du Nom du ministre du Logement en poste Julien Denormandie) a été pensée puis promulguée officiellement le 1er janvier 2019.

L’investissement en Denormandie s’opère dans le cadre de l’acquisition de logements anciens nécessitant d’importants travaux de rénovation avant leur mise en location. Des réductions d’impôts sont accordées pour la réalisation des travaux et selon la durée de location des biens.

L’objectif de la loi est d’améliorer la qualité du parc immobilier Français et de répondre à la demande locative dans les centres-villes.

 

Pinel ou Denormandie

Quelles sont les conditions d'application ?

Loi Pinel :

  • Acquisition d’un bien immobilier neuf, réhabilité ou en état futur d’achèvement (VEFA)
  • L’achat doit être effectué entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021
  • Le bien doit être destiné à la location

Loi Denormandie : 

  • Acquisition d’un logement ancien (1er Janvier 2019 – 31 décembre 2021)
  • Réalisation de travaux de rénovation représentant au moins 25% du coût total de l’opération (limite de 300 000 €)
  • Les travaux devront être réalisés et facturés par une entreprise 
  • Réalisation de 2 diagnostics de performances énergétiques (DPE), avant et après les travaux

Dans quelles zones peut-on investir ?

Loi Pinel :

Le bien acquis doit se situer dans une zone de tension, ou l’offre immobilière est inférieure à la demande locative. 

Ces zones sont réparties en trois catégories : A bis (lieu où la demande est la plus importante), A et B1.

Zones éligibles à la Loi Pinel

À noter que les zones B2 et C sont exclues du dispositif depuis le 1er janvier 2018.

Loi Denormandie :

En Denormandie, le logement doit se situer dans l’une des 245 villes Françaises bénéficiaires du Plan Action Coeur de Ville ou ayant signé une Opération de Revitalisation de leur Territoire (ORT).

Villes bénéficiaires du Plan Action Coeur de Ville

Quels sont les avantages fiscaux ?

Côté avantages, les réductions proposées sont identiques pour les deux dispositifs.

En cas de respect des conditions d’application énoncées ci-dessus, les réductions d’impôts proposées sont les suivantes :

Durée de location du bienAbattement fiscal
6 ans12 %
9 ans18 %
12 ans (9 ans prolongés de 3 ans) 21 %

Sachez aussi que dans les deux cas, vous pouvez potentiellement investir sans apport préalable. Pour cela vous devrez effectuer une demande de prêt auprès de votre banque. Si cette dernière l’accepte, vous aurez la possibilité de rembourser votre bien sous forme de mensualité (effort d’épargne), mais aussi grâce aux revenus locatifs générés et aux avantages fiscaux proposés.

Investir en Loi Pinel ou Denormandie ?

Loi Pinel : 

Dans le cadre de la Loi Pinel, les prix d’acquisition des biens sont définis en fonction de la ville dans laquelle vous investissez. Généralement, ils sont assez homogènes étant donné que la demande locative est importante dans l’ensemble des zones du dispositif.
 

En investissant en Loi Pinel, vous avez la quasi-certitude de trouver rapidement des locataires pour votre bien.

Loi Denormandie :

Les prix proposés pour les biens éligibles au dispositif Denormandie sont plus diversifiés. Cette différence s’explique par la relative hétérogénéité des villes incluses dans le dispositif. En effet, certaines agglomérations sont situées dans des zones tendues, tandis que d’autres ne le sont pas.

Ainsi, il est possible de réaliser des investissements à des coûts plus raisonnables dans les zones détendues du plan Denormandie.

Quel bilan tirer ?

Il n’y a pas de choix idéal entre Loi Pinel et Loi Denormandie. Les deux dispositifs sont adaptés à des stratégies d’investissement différentes. À vous donc, de choisir celle qui vous convient le mieux en fonction des critères énoncés précédemment.

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